10. Методы оценки, опирающиеся на затратный подход.

Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1):

III. Подходы к оценке: 15. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости ОО, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения ОО с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство ОО являются затраты, необходимые для создания точной копии ОО с использованием применявшихся при создании ОО материалов и технологий. Затратами на замещение ОО являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

  1. Требования к проведению оценки: 23. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Основной методологический принцип — принцип замещения: разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той денежной суммы, которая необходима для покупки аналогичного участка и строительства здания с эквивалентной полезностью без неоправданной задержки с учетом справедливой финансовой компенсации за время, потраченное на строительство.

Например: Алгоритм оценки недвижимости затратным подходом:

  • Оценка рыночной стоимости прав на земельный участок;
  • Определение величины затрат на создание объекта;
  • Оценка накопленного износа улучшений;
  • Расчет рыночной стоимости объекта как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости улучшений как суммы затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения улучшений, и прибыли предпринимателя, уменьшенных на величину накопленного износа.

РС = РСзу + ЗЗ (ЗВ) + ПП – ФИ – ФУ – ВУ

где          РС  — рыночная стоимость объекта недвижимости;          

РСзу  — рыночная стоимость земельного участка;

                ЗЗ (ЗВ) — затраты на замещение или воспроизводство улучшений земельного участка;

                ПП  — прибыль предпринимателя;

                ФИ  — физический износ;

                ФУ  — функциональное устаревание;

                ВУ  — внешнее (экономическое) устаревание.

Стоимость улучшений определяется как сумма затрат на воспроизводство или замещение объекта недвижимости и прибыли предпринимателя.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Данное определение сформулировано для всех объектов оценки: движимости, недвижимости, нематериальных активов и бизнеса.

Прибыль предпринимателя в затратном подходе следует определить как часть рыночной стоимости здания, представляющую собой вознаграждение предпринимателя (инвестора) за риск использования собственного капитала (инвестиций) для создания объекта недвижимости.

Накопленный износ трактуется как общая потеря объектом оценки рыночной стоимости, обусловленная физическим износом, а также функциональным и внешним устареванием.

Под физическим износом строения (здания, сооружения) следует понимать потерю его стоимости за счет естественных процессов старения в процессе эксплуатации, разложения (ветхости), сухого гниения, коррозии или конструктивных дефектов, а также механических повреждений элементов строения, то есть снижения физико-механических характеристик объекта — ухудшения, способного отразиться на долговечности, надежности, удобстве, затратах эксплуатации и на эстетических характеристиках объекта.

Функциональное устаревание (износ) — потеря стоимости улучшений земельного участка из-за несоответствия их требованиям рынка в целом или по отдельным элементам.

Внешнее устаревание — это снижение стоимости объекта в результате действия внешних по отношению к объекту факторов.