19. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

ФСО №7 «Оценка недвижимости»:

«22. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

  • передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
  • условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
  • условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
  • условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
  • вид использования и (или) зонирование;
  • местоположение объекта;
  • физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
  • экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
  • наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
  • другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования».

 Метод прямого сравнения продаж включает несколько этапов.

Первый этап. Выбор объектов недвижимости — аналогов. Для более, объективной оценки необходим анализ не менее 3 — 5 сопоставимых продаж.

На первом этапе сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производятся по двум компонентам:

  • единицам сравнения;
  • элементам сравнения.

Применяются следующие единицы сравнения:

  • цена на 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;
  • цена за 1 м2 — в деловых центрах городов, для офисов, для квартир;
  • цена за 1 лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки;
  • цена за фронтальный метр — при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);
  • цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки и площади земельного участка;
  • цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, ресторанах, театрах — это одно посадочное место; в гаражах и на автостоянках — место парковки одного автомобиля,

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

  • переданные имущественные права;
  • условия финансирования сделки. Могут иметь, место различные варианты, например, финансирование сделки продавцом при предоставлении последним ипотечного кредита;
  • условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем;
  • время продажи. Оно служит одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени;
  • местоположение;
  • физические характеристики объекта недвижимости. Они включают размеры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д.

Второй этап. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости единицы сравнения.

«Поправками» называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка; если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на:

  • процентные;
  • денежные:
    • относительные,
    • абсолютные.

Существуют следующие основные методы расчета поправок:

  • метод, связанный с анализом парных продаж;
  • метод прямого анализа характеристик;
  • экспертный метод расчета.

Корректировка цен аналогов по элементам сравнения выполняется в два шага.

На первом шаге выполняется корректировка цен аналогов по первым четырем элементам сравнения — первой группе элементов сравнения. Эти корректировки делаются последовательно, то есть каждая последующая корректировка цены аналога делается на базе результата, полученного в процессе предыдущей корректировки по формуле.

На втором шаге выполняются корректировки по второй группе — остальным элементам сравнения. Они выполняются на независимой основе, то есть сначала рассчитывается корректировка по каждому элементу сравнения, а итоговое значение корректировки определяется путем алгебраического суммирования корректировок, полученных по каждому элементу сравнения.

Третий этап. Расчет стоимости всего объекта недвижимости посредством умножения стоимости единицы сравнения на площадь объекта.