20. Методы затратного подхода в оценке недвижимости.

ФСО №7 «Оценка недвижимости»:

«24. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости — земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

  • определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
  • расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
  • определение прибыли предпринимателя;
  • определение износа и устареваний;
  • определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
  • определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

  • данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
  • данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
  • сметных расчетов;
  • информации о рыночных ценах на строительные материалы;
  • других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

  1. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки».

 Основной методологический принцип — принцип замещения: разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той денежной суммы, которая необходима для покупки аналогичного участка и строительства здания с эквивалентной полезностью без неоправданной задержки с учетом справедливой финансовой компенсации за время, потраченное на строительство.

Алгоритм оценки недвижимости затратным подходом:

  • Оценка рыночной стоимости прав на земельный участок;
  • Определение величины затрат на создание объекта;
  • Оценка накопленного износа улучшений;
  • Расчет рыночной стоимости объекта как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости улучшений как суммы затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения улучшений, и прибыли предпринимателя, уменьшенных на величину накопленного износа.

РС = РСзу + ЗЗ (ЗВ) + ПП – ФИ – ФУ – ВУ

где       РС  — рыночная стоимость объекта недвижимости;        

РСзу  — рыночная стоимость земельного участка;

            ЗЗ (ЗВ) — затраты на замещение или воспроизводство улучшений земельного участка;

            ПП  — прибыль предпринимателя;

            ФИ  — физический износ;

            ФУ  — функциональное устаревание;

            ВУ  — внешнее (экономическое) устаревание.

Стоимость улучшений определяется как сумма затрат на воспроизводство или замещение объекта недвижимости и прибыли предпринимателя.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Данное определение сформулировано для всех объектов оценки: движимости, недвижимости, нематериальных активов и бизнеса.

Прибыль предпринимателя в затратном подходе следует определить как часть рыночной стоимости здания, представляющую собой вознаграждение предпринимателя (инвестора) за риск использования собственного капитала (инвестиций) для создания объекта недвижимости.

Накопленный износ трактуется как общая потеря объектом оценки рыночной стоимости, обусловленная физическим износом, а также функциональным и внешним устареванием.

Под физическим износом строения (здания, сооружения) следует понимать потерю его стоимости за счет естественных процессов старения в процессе эксплуатации, разложения (ветхости), сухого гниения, коррозии или конструктивных дефектов, а также механических повреждений элементов строения, то есть снижения физико-механических характеристик объекта — ухудшения, способного отразиться на долговечности, надежности, удобстве, затратах эксплуатации и на эстетических характеристиках объекта.

Функциональное устаревание (износ) — потеря стоимости улучшений земельного участка из-за несоответствия их требованиям рынка в целом или по отдельным элементам.

Внешнее устаревание — это снижение стоимости объекта в результате действия внешних по отношению к объекту факторов.