21. Метод капитализации дохода и другие методы доходного подхода, используемые в оценке недвижимости.

ФСО № 7 «Оценка недвижимости»:

«23. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости».

 Метод прямой капитализации дохода:

  • метод оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного годового дохода в стоимость путем деления его на ставку капитализации, полученную на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту недвижимости.
  • Основан на прямом преобразовании наиболее типичного дохода одного года в стоимость с использованием ставки капитализации или рентного мультипликатора:

где:           I        — чистый операционный доход (ЧОД);

                  R       — общая ставка капитализации;

                  RM   — рентный мультипликатор.

ЧОД определяется как действительный валовой доход от объекта собственности за вычетом операционных расходов (ОР). ОР определяются как расходы, связанные с эксплуатацией приносящей доход собственности,  за исключением расходов по обслуживанию долга и подоходного налога.

R — ставка дохода (капитализации) – финансовый показатель текущей доходности, выражающий отношение годового дохода к стоимости основного капитала объекта.

Метод рыночной выжимки (для расчета R):

  • Подбор сопоставимых аналогов с известными одновременно ценами аренды и продажи;
  • Расчет ставок доходности по каждому аналогу как отношение аренды к стоимости;
  • Расчет ставки доходности для объекта оценки путем согласования значений ставок доходности аналогов (взвешенное среднее).

Метод дисконтирования денежных потоков:

  • при котором отдельно дисконтируются денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.

где:      V          — искомая стоимость оцениваемого объекта;

            k          — прогнозный период;

            Iq         — прогнозируемые чистые операционные   доходы;

            Vk         — прогнозируемая стоимость реверсии (доход от продажи          объекта в конце прогнозного периода);

            Yq         — норма прибыли q-го года, используемая для дисконтирования дохода этого года в текущую стоимость (ставка дисконтирования).

Оценка (расчет) ставки дисконтирования:

  • Метод наращивания (кумулятивный метод): (безрисковая ставка + премия за риск + премия за неликвидность + премия за менеджмент);
  • Метод опроса инвесторов;
  • Метод рыночной выжимки (экстракции).