22. Методология анализа инвестиций в недвижимость. Ипотечно-инвестиционный анализ. Оценка привлекательности инвестиционных проектов.

Во всем мире недвижимость рассматривается одним из наиболее надежных объектов капиталовложений. Приобретая объект недвижимости в инвестиционных целях, покупатель обменивает сегодняшние деньги на право получать деньги в будущем в виде доходов, которые будет генерировать этот объект недвижимости. Эффективность приобретения зависит от соотношения цены покупки и доходов, которые способен генерировать приобретенный актив.

Предположим, что инвестор приобрел земельный участок за некоторую сумму денег (рис. 1). Выгодна ли была эта покупка? Ответ на этот вопрос может дать эксперт-аналитик. Он может на основе анализа рынка спрогнозировать за некоторый промежуток времени расходы инвестора на создание на участке объекта недвижимости, денежные доходы с этого объекта в процессе его эксплуатации, цену его продажи в конце прогнозного периода и рассчитать с учетом стоимости капитала текущую стоимость этих доходов. Эта стоимость может быть не равна стоимости приобретения. И только в том случае, если она окажется не выше текущей стоимости всех расходов и до­ходов, можно говорить о выгодности инвестиций.

 

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

Рассмотрим общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала.

Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:

– составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик кредита – нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита и периодичности платежей по погашению кредита;
– определяются денежные потоки собственных средств;

– рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;

– по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.

Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:

– определяется доход от реверсии;

– из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом;

– по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.

Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.

Оценка привлекательности инвестиционных проектов: 

Ценность проекта = Изменение выгод в результате проекта — Изменение затрат как результат проекта.

В условиях совершенной конкуренции критерием эффективности инвестиционного проекта является уровень прибыли, полученной на вложенный капитал. При этом под прибыльностью (доходностью) понимается не просто прирост капитала, а такой темп его роста, который полностью компенсирует общее изменение покупательной способности денег в течение рассматриваемого периода, обеспечивает минимальный уровень доходности и покрывает риск инвестора, связанный с осуществлением проекта.

Таким образом, проблема оценки привлекательности инвестиционного проекта заключается в определении уровня его доходности. Методы оценки эффективности инвестиций можно разделить на две группы:

  • простые или статические;
  • методы дисконтирования.

К простым методам можно отнести расчет срока окупаемости и простую норму прибыли.

Срок окупаемости  — это ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых поступлений (где чистые поступления представляют собой денежные поступления за вычетом расходов). Таким образом, определяется время, за которое поступления от оперативной деятельности предприятия покроют затраты на инвестиции.

Простая норма прибыли (Simple rate of return). Критерий показывает, какая часть инвестиционных затрат возмещается в виде прибыли в течение одного интервала планирования. Сравнивая рассчитанную величину нормы прибыли с минимальным или средним уровнем доходности, инвестор может прийти к заключению о целесообразности дальнейшего анализа данного инвестиционного проекта.

 

В мировой практике в настоящее время наиболее употребимы следующие дисконтированные критерии:

  1. Чистая текущая стоимость (net present value) NPV
  2. Индекс прибыльности (Profitability index) PI
  3. Отношение выгод к затратам (benefit/cost ratio) B/C ratio
  4. Внутренняя норма доходности или прибыльность проекта (internal rate of return) IRR

Введем дополнительные обозначения: Bt — выгоды проекта в год t; Ct — затраты проекта в год t; t = 1 … n — годы жизни проекта.

  1. Чистая текущая стоимость

Инвестору следует отдавать предпочтение только тем проектам, для которых NPV имеет положительное значение. Отрицательное же значение свидетельствует о неэффективности использования денежных средств: норма доходности меньше необходимой.

  1. Индекс прибыльности

Индекс прибыльности (profitability index, PI) показывает относительную прибыльность проекта, или дисконтированную стоимость денежных поступлений от проекта в расчете на единицу вложений.

где: NPV — чистые приведенные денежные потоки проекта; Со — первоначальные затраты.

  1. Отношение выгоды/затраты или прибыли/издержки (Benefits to Costs Ratio) рассчитывается по следующей формуле и показывает частное от деления дисконтированного потока выгод на дисконтированный поток затрат

где: Bt — выгоды в год t; Ct — затраты в год t; r — норма дисконта; t — год осуществления проекта.

Если B/Cratio больше единицы, то доходность проекта выше, чем требуемая инвесторами, и проект считается привлекательным.

  1. Внутренняя норма рентабельности (Internal Rate of Return). Очень интересным является значение процентной ставки r*, при котором NPV=0. В этой точке дисконтированный поток затрат равен дисконтированному потоку выгод. Она имеет конкретный экономический смысл дисконтированной «точки безубыточности» и называется внутренней нормой рентабельности, или, сокращенно, IRR. Этот критерий позволяет инвестору данного проекта оценить целесообразность вложения средств. Если банковская учетная ставка больше IRR, то, по-видимому, положив деньги в банк, инвестор сможет получить большую выгоду.