8. Методы оценки, опирающиеся на сравнительный подход. Алгоритм действий по подготовке информации, выбор аналогов. Анализ и подготовка ценовой информации. Методы прямого сравнения и статистического моделирования цены.

Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1):
III. Подходы к оценке: 14. Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости ОО, основанных на сравнении ОО с объектами — аналогами ОО, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом ОО для целей оценки признается объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
IV. Требования к проведению оценки: 22. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Метод прямого сравнения продаж включает несколько этапов.
Первый этап. Выбор объектов недвижимости — аналогов. Для более, объективной оценки необходим анализ не менее 3 — 5 сопоставимых продаж.
На первом этапе сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производятся по двум компонентам:
• единицам сравнения;
• элементам сравнения.
Применяются следующие единицы сравнения:
• цена на 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;
• цена за 1 м2 — в деловых центрах городов, для офисов, для квартир;
• цена за 1 лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки;
• цена за фронтальный метр — при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);
• цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки и площади земельного участка;
• цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, ресторанах, театрах — это одно посадочное место; в гаражах и на автостоянках — место парковки одного автомобиля,
Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:
• переданные имущественные права;
• условия финансирования сделки. Могут иметь, место различные варианты, например, финансирование сделки продавцом при предоставлении последним ипотечного кредита;
• условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем;
• время продажи. Оно служит одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени;
• местоположение;
• физические характеристики объекта недвижимости. Они включают размеры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д.
Второй этап. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости единицы сравнения.
«Поправками» называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.
Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка; если же уступает, то вносится плюсовая поправка.
В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на:
• процентные;
• денежные:
— относительные,
— абсолютные.
Существуют следующие основные методы расчета поправок:
• метод, связанный с анализом парных продаж;
• метод прямого анализа характеристик;
• экспертный метод расчета.
Корректировка цен аналогов по элементам сравнения выполняется в два шага.
На первом шаге выполняется корректировка цен аналогов по первым четырем элементам сравнения — первой группе элементов сравнения. Эти корректировки делаются последовательно, то есть каждая последующая корректировка цены аналога делается на базе результата, полученного в процессе предыдущей корректировки по формуле.
На втором шаге выполняются корректировки по второй группе — остальным элементам сравнения. Они выполняются на независимой основе, то есть сначала рассчитывается корректировка по каждому элементу сравнения, а итоговое значение корректировки определяется путем алгебраического суммирования корректировок, полученных по каждому элементу сравнения.
Третий этап. Расчет стоимости всего объекта недвижимости посредством умножения стоимости единицы сравнения на площадь объекта.
Метод статистического моделирования цены — согласно этому методу по статистическим данным о ценах и параметрах нескольких однотипных объектов методом корреляционного анализа разрабатывают модель расчетной цены. С помощью модели рассчитывают стоимость оцениваемого объекта. Если необходимо, то вносят корректировки с учетом отличительных признаков объекта. Метод применяется в случае, если имеется информация о ценах и параметрах для группы однотипных объектов, позволяющая рассчитать корреляционную модель цены.