9. Методы оценки, опирающиеся на доходный подход. Метод дисконтирования денежных потоков. Метод прямой капитализации дохода.

Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1):

III. Подходы к оценке: 13. Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

  1. Требования к проведению оценки: 21. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен: а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов; б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Метод прямой капитализации дохода:

  • Основан на прямом преобразовании наиболее типичного дохода одного года в стоимость с использованием ставки капитализации или рентного мультипликатора:

V=I/R

где:                 I        — чистый операционный доход (ЧОД);

                       R       — общая ставка капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков:

  • при котором отдельно дисконтируются денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.

где:        V             — искомая стоимость оцениваемого объекта;

                k              — прогнозный период;

                Iq             — прогнозируемые чистые операционные  доходы;

                Vk            — прогнозируемая стоимость реверсии (доход от продажи                объекта в конце прогнозного периода);

                Yq            — норма прибыли q-го года, используемая для дисконтирования дохода этого года в текущую стоимость (ставка дисконтирования).